【中國MBA教育網采編】黨的十八大正式提出我國要走新型城鎮化道路，強調人口城鎮化率重于土地城鎮化率。在這一改革形勢下，我國現行土地管理制度及住房制度存在哪些問題，在城市化建設的新形勢下需要如何跟進？7月20日，中國MBA教育網采訪到同濟大學經濟管理學院施建剛教授，為我們一一揭曉這些問題的答案。

上海超大城市土地稀缺，掌握資源、資產、資本邏輯是關鍵

      十八大以前，我國城鎮化建設過度強調土地城鎮化，通過將農村土地轉化為國有土地的形式，實現所謂“城鎮化”。施教授認為，這是對城鎮化概念的誤解。“真正的城鎮化應該是人口脫離農村，在教育、醫療、文化、交通等方面完成向城鎮化水平的轉移”。但全民城鎮化背后則隱含“城市土地稀缺”問題。

       以上海為例，作為特大型城市，要接納包括世界各地的外來人口，土地非常有限。如何解決人口城鎮化和土地管理制度之間的矛盾？施教授給出了自己的答案：處理大型城市的土地稀缺問題，要掌握土地資源、資產與資本之間的邏輯關系——將稀缺的土地資源轉化為資產，通過運作變為資本，實現資本反哺資源。以此為核心，解決城市土地稀缺問題，具體可從四方面入手。

      第一，土地的集約、節約利用。目前上海存在大量閑置用地，假設其建筑多為工廠車間、倉庫等，而某一產業則需要大量的辦公區域。按照以往的做法，要將閑置用地上的廠房、倉庫等全部拆除，進行土地出讓之后再進行買賣與再建設。而在有了土地集約、節約的要求后，可將閑置土地進行“二次開發”，將原來的建筑進行改造，成為社會所需要的辦公樓宇。經過這樣的二次開發既可以較大程度上地節約成本，又可以實現土地集約利用。

      第二，租售并舉。“租者有其屋，并不一定每個人都需要擁有房產”，倡導老百姓轉變觀念，在收入不理想的情況下選擇租房。政府需規劃出某一區域用于租住房建設，待開發商建設房產后，不對外銷售，只針對中低收入人群進行租賃。同時，施教授認為可以采用短期租、長期租、中期租，甚至“一輩子租”的方式保證租戶的穩定生活質量及相關權益。通過這樣的方式既可以助力年輕一代買房觀念的轉變，使他們有更多的錢用于其他消費以提高自己的的生活質量。還將對開發商造成挑戰——資金回收慢、炒房成本高，在一定程度上有利于房價穩定。

      除此之外，市場上不能忽略有意愿和有能力買房的群體，應做到買房和租房土地規劃有效融合，正確規劃專門供房產出售的土地，實現“租售并舉”。

      第三、有效處理增量用地和人口轉移關系。上海作為獨具魅力的東方之珠，吸引著來自世界各地人不斷涌入。面對人口激增的現實問題，需要通過對上海每年的人口導入和土地供應量進行測算，挖掘存量用地以匹配人口導入。根據目前測算及預案，上海已有土地和可利用土地可匹配2400萬到2500萬人口，在現有人口數量之上還可繼續增加1000萬。

      第四、改革出讓方式。土地使用權出讓的市場化，直接導致房價一路高歌猛進。施教授認為應當對土地使用全出讓的拍賣方式予以改革，對此他提出以“時間優先”和“價格優先”為具體舉措的“雙權重”方法，緩解尚未購房者的過大經濟壓力。前者規定了競拍的時間，出價時間晚的開放商將沒有機會拿到土地使用權；后者限定土地出讓的最高價格，競拍超出限定價格的，政府要求將其超出的部分建設政府保障房，以此抑制土地無序競拍，使房價不致飛漲。

農村土地流轉機制革新，共享多贏促進社會和諧

      農村土地為集體所有，其流轉形式分為土地所有權流轉和土地使用權流轉。一般講農村土地流轉為使用權流轉。在農村土地使用權流轉過程中最大的問題是，農民失地后的情況處理。

      土地是農民賴以生存的根本，務農是農民的基本職業。在進行土地騰讓后，雖然政府給予了一定補償，但他們失去了穩定的經濟來源及生活保障。面對這一問題，施教授認為，政府相關部門需要在農村土地使用權流轉機制方面做出相應改革。

      在對上海郊縣農村進行了大量調查及研究總結后，施教授提出了 “農村土地集中、共享、多贏”改革方案。即在農村建設類似城市小區的住宅，將農民居住場所集中起來，建立共用的農業生產場地。施教授以打造“共享“打谷場改革原有的家家戶戶具有的單獨打谷場為例進行了解釋說明。

      通過這樣的方式，零星的農村土地完成了集中，使得原有的農業生產用地得到了節約；同時，農業生產形成規模，有能力的人承包流轉出來的規模化土地，再雇傭農民勞作，農民不僅沒有失業反而提高了收入，政府和開發商的利益也得到了有效保證，實現多方共贏。

      “改變老百姓生活是社會和諧的內在要求“施教授說，研究者通過為社會改革提供具體行動方法的研究和舉措，將自然而然地促進社會和諧。

四位一體轉向兩位一體，產業升級房地產權重降低

      在談及我國的住房制度改革時，施教授對我國現存的兩類住房進行了解釋說明：一類為市場化住房即商品房；另一類則為政府行政化的保障房。

      就上海而言，保障房采取了廉租房、共有產權房、公共租賃房和動遷安置房四位一體的方式。施教授認為，未來保障房改革的方向為逐步降低直至取消共有產權房和動遷安置房，大力發展廉租房和公共租賃房。首先，低收入人群如大學畢業生和白領正處于原始資本積累過程中，為解決他們的住房問題，必須發展廉租房和公共租賃房。其次，對于共有產權房來說，如果老百姓買不起房子，就無所謂產權，就此而言，共有產權房意義不大。最后，經政府規劃，老百姓房子被拆遷后有兩種補償方式，一為經過測算的資金補償，二為給予合理的動遷安置房。施教授認為，動遷安置房需為被拆遷者提供房源，不如直接給以資金補償，減少提供房源和建設安置房的麻煩，也給予了被拆遷者極大的自由選擇空間。基于以上幾點分析，施教授認為，現今大力發展廉租房和公共租賃房，取消共有產權房和動遷安置房應是適宜之舉。

      而對于市場化商品房的發展，施教授認為發展是其不可回避的趨勢，但我國經濟更要注重發展高端裝備及第三產業，逐步降低房地產在經濟發展中的權重。

房地產開發四步走，決策和前期最重要

      房地產開發在施教授眾多研究領域中占比最大。施教授指出，房地產開發共分四個階段：決策階段、前期階段、施工階段、竣工驗收，其中最為重要的兩個階段應是決策和前期階段。決策階段決定了房地產項目的選址、表現形式、投資、策劃等內容；而前期階段則包括了項目的選擇、財務評價和風險分析、社會價值及可行性這一系列的重要環節。在房產開放中，缺少這兩個階段的思考，建大樓就是空談。 “一般我們認為一座大樓如果開工了，這個項目就已經結束了”，就是因為在前兩個階段的工作已經扎實落實的基礎上，項目基本不會再出現大的問題。

研究項目紛紛落地，強調知行合一解決社會問題

      本次采訪中，施教授援引的大多是他所研究課題的實例，對此，施教授表示“做研究需要理論，但更要結合實際。“

      在“上海郊區發展評價調查”項目中，施教授在進行了大量的體驗、觀察后發現了以上海松江為代表的有關食品安全、環境污染、公共交通等等民生問題，而這之中很多是連政府相關部門都未發現的切實問題。在發現了這些不足之后，施教授不僅針對性地提出相應的解決方案，還充分發散思維，在解決現有問題的基礎上，再加入新的思路進行建設，使老百姓的生活更便利、美好。

      “遇到的難題和困惑數不勝數，但是我們都會一個個去解決，因為人的進步實際上就是在不斷地解決問題中成長的”。在時任上海市市長韓正主抓的“漕河涇桃浦科技智慧城開發”項目中，施教授對項目統籌規劃一步步解決其面臨的問題，首先進行定位——將桃浦建成“集休閑、娛樂、消費于一體的智能化社區”；然后，通過實地考察，在保證項目順利實施的情況下保留原有的老工業區、居民并在資金有限的情況下進行了主次劃分等問題。

      施教授表示“我所研究的課題全部都是已經落地的項目，無一是空對空的”。并進步強調，做研究的人，自己一定要有開闊的視野，要大量的去體驗生活，在此基礎上與自己的理論相結合，這樣才能有成功的研究成果，真正服務社會，解決現實問題，讓老百姓生活更美好。

      的確，在本次采訪中，施教授分享的每一個理論所舉出相關的案例，都在社會建設中發揮了巨大現實力量。在教學中，施教授也在課堂上跟學生分享他做過的項目，鼓勵學生多進行實地調查，將理論和實踐相結合。

      師者如斯，同濟經管MBA中心必將在做學術和為社會解決實際問題的路上越走越遠，培養更多的管理型專業人才，承擔起大國建設的高校責任。

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